连平是广开首席产业研究院院长兼首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长。他针对下半年全国楼市展望分享了看法。
年初以来，全国商品房销售及房价跌幅明显收窄，部分地区房地产市场发生了积极变化。截至6月底，商品房销售面积累计同比下跌3.5%，跌幅较2024年底收窄9.4个百分点；新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，均较2024年月均水平跌幅收窄0.3个百分点。自2024年三季度末政策“组合拳”出台后，房地产市场总体跌势放缓，一线和部分重点二线城市去库存有所加快，住宅销售保持两位数增长。年内“白名单”专项贷款持续扩围至8.5万亿元，新增近3万亿元，为房企风险管控起到了积极作用。
上半年全国房企业绩存在分化。与去年同期相比，部分央企和国有房地产开发商销售回暖，部分营收同比超过三成，主因是这部分房企的商品房资产主要集中在一线和重点二线城市，整体销量情况不错。相较之下，大部分民营和中小房企存量房产主要是三四线、低能级地区资产，市场需求不济，导致其营收下降明显，同时还面临存量土地资产减值等财务压力。因此，房地产开发商经营状况差异较大。
目前，房地产市场仍处于中长期调整阶段，房地产开发商资产负债率普遍偏高；大部分开发商年化销售能力持续下降，一半上市房企现金短债比不到1，现金流压力仍处于高压水平。下半年房企债券到期偿还规模约1756亿元，较上半年多增约178亿元，较去年同期多增约274亿元；还本付息规模大约占整体到位资金的20%，这意味着房企仍将通过各种融资渠道来缓解偿债压力。预计未来一个阶段，经营困难的房企仍将采取“以价换量”、“降价促销”等方式吸引购房者，促进销售回款。
从中长期视角来看，当前我国房地产市场正处于结构调整阶段，供需结构发生了很大变化，居民部门购买力与预期收入远不及过去“地产黄金时代”。城镇化发展正从全面快速发展的阶段逐步转向更为聚焦于城市群、都市圈的发展阶段。曾经经历过“井喷”行情的大部分三四线城市，因长期积累的购房需求已基本释放，难以成为拉动住房市场的主要力量。
近年来城镇居民收入增速放缓至5%左右，金融及银行理财产品收益率普遍降至2%左右的水平；有的行业开始大面积降薪甚至追缴过去获得的高薪；购房者对房价的预期以看平和下跌为主，综合收入增长预期弱化对买房的信心产生负面影响。受制于资金供给问题，房企经营能力面临巨大考验，购房者对于楼盘建造质量以及楼宇交付的担忧情绪不断增加，购房行为相较于过去更加理性和谨慎。
短期来看，长期施工面积的下降将继续拖累建安工程建设进程及相关投资。截至2025年6月末底，房地产施工面积年化约为67亿平方米，相当于2013年末的水平。受资金供给总体下降因素的影响，预计到2025年底，房屋施工面积可能降低至64亿平方米左右，全年跌幅仍将达到两位数。由于中央及各地住建部门对房屋新开工保持谨慎态度，房企市场化新开工项目建设总体将保持收缩格局。竣工端自2024年四季度出现快速下滑，这可能与房地产开发商短期流动性支持力度偏弱有关。占到房地产投资六成以上的建安工程投资在2025年仍然面临不小的下行压力。下半年很可能是本轮房地产深度调整转向逐步走稳的关键阶段。鉴于本轮调整已近四年之久，且政策支持力度空前，但库存依然居高不下，短期内市场止跌企稳难度较大。
展望下半年，如果没有更多增量政策出台的话，基于人口周期及二季度房地产市场表现来看，房地产市场将延续收缩格局。商品房去库存仍是市场的主线，短期来看房地产市场全面止跌回稳难度较大。宏观住房政策仍将保持支持态度，房贷市场利率可能适度走低，各地购房门槛趋于市场化操作，壁垒减少，帮助刚性和改善性住房需求释放。预计全年商品房销售面积同比下降5%左右，新房和二手房价格同比下跌2%-4%。鉴于房地产市场已调整了四年左右，政策和市场环境发生了重大变化，供求关系相对走稳，预期正在改善，短期内房价难以再现20%-30%的下跌。
有关部门近期警示国有开发商现金流风险，可能预示着下半年房企拿地行为趋于谨慎。“白名单”贷款项目将继续落地，商品房收储及土地专项债的发行速度将有所加快，财政部将逐步下发城市更新专项资金800亿元用于老旧小区改造，以补充房企流动性。受制于长期资产负债率偏高、投资回报率的持续下降，房企偿债难度依旧不小，预计房企“降杠杆”行为将延续，按照当下年化工程建设能力推算，预计全年投资跌幅可能为-10%左右。
为推动下半年房地产市场止跌走稳，宏观政策和产业政策应加大力度推进并增强针对性。在需求端，进一步采取措施推动需求释放。建议进一步适度下调房贷利率，优化个人住房财税优惠政策。下半年在推动LPR下行的同时，降低住房公积金贷款中长期利率25个基点。大城市住房需求体量大，改善性购房需求相对更为强劲，建议大城市所在的商业银行可以适当减少二套房贷款加点利率幅度20个基点左右。建议适度减免保障性租赁住房税费要求。对面积不超过140平方米的，可降低税率25个基点；对面积超过140平方米的，首套住房和二套住房可降低税率50个基点。印花税率和个人所得税在140平方米以上的住宅税率方面仍有进一步调降的空间。
在供给端，建议出台针对性更强的政策支持房企，以促进房地产缓跌走稳。据测算，目前“白名单”信贷安排已达8.5万亿元左右，相当于现有开发贷余额的62%左右。建议下半年加快步伐促其落地，以改善房企流动性状况。公募REITs作为直接融资工具，底层资产主要以租金收入作为融资基础，不仅可以满足这类企业长期持有运营所需的资金，也可以减免传统债务融资工具（银行贷款、债券融资）的融资成本压力，缓解现金流压力。建议全年资本市场安排千亿以上规模满足相关项目的融资需求，更好地盘活存量资产。为了更好地应对房企风险，建议对财务风险隐忧或影响力较大的全国大型房企，增加非银融资渠道或不良资产处置计划的准备工作，引入不良资产管理公司、地方国资等其他机构，加大力度缓释房企现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。建议增加一线和重点二线城市住宅用地供给，满足当地住房市场和房企需求。
