长租市场格局有何变化 新条例引领租赁品质提升！买房还是租房？对于许多生活在大城市的人来说，租房已成为重要的安居方式。住房租赁市场特别是长租市场的规范与成长，是满足人们高品质居住需要的一个重要方面。当前，我国长租市场在发生着变化，未来如何进一步提升租赁品质，新出台的《住房租赁条例》将对市场产生影响。
7月21日，《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行。该条例对出租承租活动、住房租赁企业行为、经纪机构行为等方面提出了明确规范，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，使我国住房租赁管理体系进一步完善。
业内人士认为，长租市场的发展不仅是房地产领域的议题，更关乎城市未来。近年来，在租购并举政策基调下，长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局正加速构建，从而更好地满足青年、新市民及家庭等多元群体的居住需求。
“现在租房，真的跟以前不一样了。”今年“五一”期间，在昆明工作的张女士因工作变动告别了租住10年的房子，完成了新一轮换租，她表示整个过程很顺畅，租房前期在网上做好功课，实地看房目标明确，价格也基本透明，节省了很多时间。
在一二线热点城市，租房已成为很多人青睐的居住方式。住房租赁市场的发展，关乎群众的幸福感和获得感。中办、国办印发的意见提到，“支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房”“引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给”。
今年是“十四五”规划收官之年，各地保租房筹集按照既定目标有序完成，预计可以惠及2600多万新市民、青年。北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心一二线城市的保租房已进入规模化入市阶段。
就目前我国住房租赁市场而言，个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；集中或分散式的机构化运营占一成左右；保租房在近几年逐渐成为重要供给之一，和年轻人及灵活就业有关的保租房项目明显增多，预计未来占比接近一成。
对于各租房类型的优缺点，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析：“个人房东的房源分布广，可满足就近租房的需求；机构化运营的托管性质租赁住房本质上仍是一种更标准化的个人房东房源；长租公寓一般有较好的装修，但这几年也看到一些乱象，项目质量参差不齐；保租房普遍是新小区，所以有些价格比周边房源高一点。”
今年的毕业季、求职季，热点城市中小户型呈现出供不应求态势。数据显示，一线城市的租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76%；二线城市的租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75%。
不只是毕业生，中青年、家庭等群体的长租需求也在持续释放。随着城镇化率突破66%、城镇常住人口达9.3亿人，住房租赁需求持续攀升，全国租房人口已近2.6亿人。一线及新一线城市租房需求更加旺盛，据测算，四大一线城市租房人口规模已近4000万人。与此同时，租客结构也在发生深刻变化。中年群体回归租房市场，35岁以上租客占比超35%。
58安居客研究院院长张波认为，在买房还是租房的选择上，一旦租房性价比更高，且市场趋于稳定，租赁人群占比便会逐渐提升，这将是未来的发展趋势。相比以往租客需承担全部中介费的情况，如今房东和租客各付一半成为主流。中介公司服务也更好了，有的中介还会帮忙搬家。搬家公司越来越专业，项目清楚、收费透明，大件物品保护得非常仔细，全程几乎不用操心。
长租市场的发展与人口趋势密不可分。一方面，作为劳动人口主力军的20岁至39岁中青年正加速向大城市集聚。另一方面，晚婚晚育、家庭规模小型化等趋势日益明显。随着结婚和生育年龄后移，住房租赁的需求期正在进一步延长。重点城市的租赁人口基数庞大，租赁住房的发展潜力巨大。
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，有效推动了长租公寓市场的规范化、高质量发展。特别是REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在“投—融—建—管—退”等环节上实现了闭环。
在政策导向、现实因素、租住观念等因素作用下，我国长租市场呈现出显著的结构性变化。中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英指出，当前长租市场出现了经营主体多元化、产品类型丰富化、运营模式多样化、租赁关系长期化等显著变化。
广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，有意愿进入住房租赁赛道的主体越来越多，竞争越发激烈，为了迎合多元居住需求，租赁企业在个性化居住体验、综合性价比等方面下足功夫。例如，万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、面向企业定制的蓝领宿舍，以及大型租赁社区；龙湖冠寓针对租住客群社交需求，打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间；贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益；自如推出“增益租”新模式，对业主托管的房子进行装修改造，提供专业资产管理服务。
“在北京工作了6年，我搬了6次家。”陈女士告诉记者，“遇到过房东卖房、到期涨价甚至楼下邻居闹事等问题，所以不得不频繁搬家。现在租在离单位近的老小区，签了2年租约，生活趋于安稳。不过，智能家电方面还需要自己添置一些。”
陈女士的经历反映了分散式租赁住房面临的普遍问题。在当前阶段，个人房东出租，即分散式房源将长期是我国城镇住房租赁市场的供应主体，租房过程中屡见不鲜的随意涨租金、租期不稳定、克扣押金、维修责任划分等问题也多出现在这类房源上。推动此类房源集中化、专业化运营管理，是实现分散式租赁住房高质量发展的重点。此次《条例》提出，“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁”。
清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，改善型需求是目前很多城市的主流购房需求，这就意味着家庭在购房的同时需要处置其原有住房。目前这种处置主要采用出售方式，但受市场环境影响很大。事实上，对于能够满足首付款要求的家庭，出租原有住房再以租金支付房贷，可以成为其处置原有住房的另一种选择。
实现分散式租赁住房高质量发展的重点在于推动对此类房源的集中化、专业化运营管理。一种模式是推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，最典型的是收购家庭持有的老旧小区分散房源，局部翻新装修后作为政策性或市场化租赁房源。另一种模式是分散式房源的产权仍由家庭持有，以托管的方式实现专业化长租公寓企业集中运营。
一个稳定、健康、有活力的长租市场，是衡量城市综合竞争力、包容性和治理能力的关键指标。长租市场是城市吸引和留住人才的“第一道门槛”。对于广大青年人、新市民而言，能否以合理成本有尊严地在一个城市安顿下来，是他们决定去留的关键。因此，长租市场已超越单纯的“住有所居”，成为城市招商引智、优化营商环境的基础设施，直接影响着城市的人力资本积累和创新活力，是城市发展战略中必须优先考量的民生问题和发展问题。
市场的活力与秩序源于稳定、透明的规则。当前，长租市场的许多矛盾根源在于规则治理的滞后，当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系。政府的核心职责是“补位”，即聚焦公益性，大力发展保租房，为城市运行所必需的基础服务人员、青年人才等特定群体提供兜底保障，确保城市的公平与包容。在此基础上，应为市场化的长租机构、个人房东创造公平透明的竞争环境，鼓励他们提供多样化、高品质的租赁产品，满足不同群体的改善性、个性化需求。
