分析师：政策信号透露房地产红利机会 新时代机遇显现。在新时代背景下，房地产市场正经历深刻变革。政策层面释放出诸多信号，为未来十年的发展勾勒出全新蓝图。深入剖析这些信号，能清晰洞察其中蕴含的红利机会，理清背后的逻辑是把握机遇的关键。
近年来，我国城镇化进程从快速增长期迈向稳定发展期，城市发展也从大规模增量扩张阶段过渡到存量提质增效为主的阶段。这一宏观背景的转变，深刻影响着房地产市场的供求关系。以新房开发和销售为主的外延式扩张模式难以为继，行业面临前所未有的调整与结构性变革。但在国家及各地的系统部署下，房地产市场正逐渐呈现出新的发展态势。
从政策导向来看，中央城市工作会议等一系列重要会议为房地产行业明确了发展方向。去年底召开的全国住房城乡建设工作会议针对2025年推动构建房地产发展新模式提出了多方面举措。在优化和完善住房供应体系方面，一方面加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体的刚性住房需求；另一方面支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子的供给。这一政策旨在平衡住房市场的供需关系，满足不同层次人群的住房需求。
推动建立要素联动新机制，通过编制实施住房发展规划和年度计划，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡与市场稳定。大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，并优化预售资金监管，提升房地产市场的规范性与透明度，保障购房者权益。此外，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。这些政策相互配合，为房地产行业的健康、可持续发展奠定了坚实基础。
中央城市工作会议提出要稳步推进城中村和危旧房改造。根据中办、国办今年5月下发的《意见》，实施城市更新行动，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，不仅是打造宜居、韧性、智慧城市的必然要求，更有利于释放刚性和改善性住房需求。规划显示，2025年将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
有经济学家分析，以新增实施100万套城中村和危旧房改造估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化，而国家统计局最新数据显示，截至2025年6月末，全国新建商品住宅的待售面积为40821万平方米，这意味着货币化安置带来的去化潜力大约为新建商品住宅库存的50%。可见，城中村和危旧房改造对于缓解房地产库存压力、促进市场流通有着显著作用，这其中蕴含着巨大的红利机会。对于房地产企业而言，积极参与城中村和危旧房改造项目，不仅能响应政策号召，还能在项目开发中获得可观的收益。在改造过程中，可结合城市规划和居民需求，打造高品质的居住社区，配套完善的公共服务设施，提升区域的居住品质和价值。
从需求端来看，新型城镇化与人口流动带来了新的机遇。我国常住人口城镇化率虽已达一定水平，但户籍人口城镇化率仅为48.3%（截至2023年底），农业人口市民化进程滞后于城镇建设。随着新型户籍制度改革的推进，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制等政策的实施，农村剩余劳动力进城的阻碍逐步减少。市民化加快将带动城镇基础设施建设和保障房建设投资需求的增长，结合城镇化带来的居民消费和投资增量，预计平均每年农民转市民将拉动GDP增速约1个百分点，拉动房地产相关消费投资近万亿元。未来，进一步放开放宽除个别超大城市外的落户限制、完善城镇基本公共服务提供机制等政策的持续推进，将不断释放农业转移人口的住房需求，成为房地产市场需求端的重要支撑。
未来人口流动呈现几个重要趋势：人口持续向东部、南部沿海大城市集聚，广东、浙江、江苏成为最具吸引力的省份；一线城市常住人口增速放缓，而都市圈人口增速提升；中西部地区省会城市虹吸效应明显；公共服务水平越高的地区对人口吸引力越强。在新型城镇化发展周期中，随着人口及产业向重点城市群都市圈及其周边附属城镇迁移，这些地区将成为中国房地产业新的需求增量集中地。例如，长三角、珠三角等都市圈的“同城化”进程加速资源重组，苏州昆山与上海轨道交通互联后，昆山房价较周边区域高出30%，通勤圈内科创园区租金涨幅达50%。
这些区域的房地产市场因人口流动带来的需求增长潜力巨大，无论是住房需求还是商业地产需求，都将迎来新的发展机遇。房地产企业应密切关注人口流动趋势，提前在这些潜力区域进行布局，开发符合当地需求的住房产品和商业地产项目。在住房产品方面，可针对不同人群的需求，推出多样化的户型，如针对年轻上班族的小户型公寓，针对改善型需求的大户型住宅等。在商业地产项目上，结合当地产业特色和消费需求，打造特色商业街区、购物中心等，以满足居民的生活和消费需求。
在供给端，土地改革与城市更新带来了深刻变革。虽然中央城市工作会议未直接提及土地制度改革的详细内容，但从过往政策及行业发展趋势来看，土地制度改革仍在持续深化。土地作为房地产开发的重要要素，其制度变革对行业影响深远。农村土地改革方面，鼓励有条件的农村宅基地进入农村土地流通市场，开展房地一体的宅基地使用权确权登记颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置有效实现形式。
这不仅能增加农民财产性收入，缩小城乡居民收入差距，还能提升农民在城镇落户能力，产生新的房地产需求。城镇土地改革则走集约化道路，用地指标逐步向大城市倾斜，建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。同时，未来城镇工商业用地将更加重视现有城市存量土地的再开发及利用，优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。
例如，2023年9月自然资源部在43个城市开展低效用地再开发试点，虽面临一些挑战，但长远来看，这将改变房地产开发的土地供给结构，提升土地利用效率，促进房地产市场的可持续发展。对于房地产企业来说，要关注土地政策的变化，积极参与土地市场的竞争，获取优质的土地资源。在土地开发过程中，要注重提高土地利用效率，根据土地的性质和周边环境，合理规划项目，打造多功能、高品质的房地产项目。
中央城市工作会议将“高质量开展城市更新”列为核心任务，这标志着城市更新从以往的辅助角色跃升为房地产行业发展的“主引擎”。与2015年“棚改货币化”的简单增量逻辑不同，本轮城市更新以“存量提质”为核心，衍生出“改造+运营+服务”的全链条机会。在物理空间改造层面，城中村与危旧房改造将释放巨量刚性需求。
未来五年全国预计有超10万个老旧社区进入改造序列，涉及建筑加固、管线升级、绿化优化等工程，直接带动新型建材、智能安防、适老化设备等产业增长。在品质升级维度，“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”成为导向，第四代建筑（如垂直森林、空中庭院）等融合光伏一体化、雨水回收、智能家居等技术的建筑将逐渐普及，重构住宅价值体系。率先布局这类高品质住宅建设的房企与技术供应商将获得超额收益。
更为重要的是，城市更新中的运营服务增值空间巨大。社区养老、托育中心、便民商超等配套服务的缺口，为连锁品牌提供了下沉机会，提升了房地产项目的综合价值。房地产企业应积极投身城市更新项目，整合各方资源，打造集居住、商业、服务为一体的综合性社区。在项目运营过程中，注重提升服务质量，引入专业的运营团队，为居民提供便捷、舒适的生活服务，增加项目的附加值。
基于上述政策导向与市场变化，房地产新时代的投资机会呈现多元化态势。在城市更新领域，具备建筑加固、新型建材生产、智能安防设备制造以及适老化设备研发生产能力的企业将迎来发展机遇。在保障房领域，参与保障性租赁住房与共有产权房建设、运营的房企、城投公司、社会资本等，通过“长期持有+租金收益+增值服务”的模式，有望获得稳定现金流与可观回报。
在商品房市场，专注于开发高品质改善型住房，具备绿色认证、智慧社区打造能力、优质学区配套资源的房企，其产品更具保值增值能力。此外，在县域市场，聚焦“低密社区+本地配套”的房地产开发项目，以及受益于县域消费升级的母婴连锁、新能源汽车下沉店、数字化家电等商业地产项目，也存在投资机会。在绿色转型领域，建筑光伏一体化（BIPV）、地源热泵、再生骨料等技术相关企业，随着“双碳”目标与城市发展的深度融合，市场规模有望在2030年突破万亿。
房地产行业的发展逻辑已从过去的大规模增量扩张、依赖土地增值的模式，转变为注重存量提质增效、以满足人民高品质居住需求为核心的模式。在这个新时代，房企需要更加关注产品品质与服务质量，从单纯的开发商向城市运营商、生活服务商转变。同时，要积极拥抱科技创新，利用新技术提升项目的建设质量、运营效率和服务水平。例如，通过大数据分析了解客户需求，精准定位产品；利用智能化设备打造智慧社区，提升居民生活体验；采用绿色建筑技术，实现节能减排，打造可持续发展的房地产项目。
新时代房地产市场的逻辑已逐渐清晰，政策信号明确指向了未来十年的红利机会。无论是从需求端的人口流动与城镇化机遇，还是供给端的土地改革与城市更新变革，亦或是多元化的投资机会，都为房地产行业参与者提供了广阔的发展空间。但同时也需认识到，行业转型与变革带来的不仅是机遇，还有挑战。只有顺应政策导向，积极创新求变，才能在新时代的房地产市场中把握红利，实现可持续发展。
