彻底打明牌，房地产迎来历史性的转折点 城投退出舞台。近期，关于房地产行业的讨论频繁出现，特别是7月30日的政治局会议之后。这次会议中，关于下半年经济发展的重点内容很多，但涉及房地产的只有寥寥数语：“要持续防范化解重点领域风险，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”这与四月份政治局会议中的详细表述形成鲜明对比。在那次会上，提到了城市更新、房地产新模式、优化存量商品房收购等多方面内容。
从两次会议的内容差异可以看出，房地产行业在新定位下已经完成了防风险的历史使命。自2023年将房地产列入防风险板块后，其定位从支柱产业转变为国民经济防风险的基石。过去几年，每次提到防风险都会强调房地产的风险点。而此次会议未提及具体风险，反而强调了增量工作，如高质量的城市更新，表明当前房地产最艰难的时期已过，风险处于可控状态。
房地产行业正在进入新常态，在这个新常态下，市场机制将发挥更大作用，政府干预仅限于应对急跌或突发情况。此外，另一个重要动向是城投公司的退出。7月政治局会议明确表示要严禁新增隐性债务，有力有序有效推进地方融资平台出清。这意味着城投公司作为地方隐性债务和土地财政的承载体，将逐步减少并转型。去年四季度以来，已有大量城投公司被整合或注销。
城投公司一直是土地市场的重要参与者，尤其在二三线城市，城投拿地占比很高。通过城投公司的出清，可以减少商品房市场的供给，从而促进供需平衡。未来，城市需要通过经营自身吸引更多人口，推动房地产市场的健康发展。这种良性循环将由市场调节实现。
我们必须接受一个现实：房地产行业不会回到过去那种大规模刺激的时代。政府不再依赖房地产来带动经济基本面，而是更加关注存量风险监测和寻找新的经济增长点。城市更新将是未来五年的重点，预计会带来巨大的市场规模，并对经济产生温和且正向的影响。在这个新时代，反内卷、去产能、结构性改革和科技创新将成为更重要的发展方向。
