曾经105万的公寓，如今3.8万起拍？想捡漏，劝谨慎！ 法拍房“水”很深。南站3.8万、河西南3.8万、江北3.88万、仙林湖3.8万、燕子矶3.66万、城北5.63万，这些都是起拍总价。近期，南京一批靠近地铁、租金不错的公寓在阿里资产法拍网上集中出现，包括证大喜玛拉雅中心、升龙汇金中心和万达茂等热门项目。
证大喜玛拉雅有两套公寓待开拍，起拍价分别为3.8万和3.88万，建筑面积约47.34-50.06平方米不等。以起拍总价3.8万的公寓为例，保证金为3万元，加价幅度为3000元，目前无人报名，但已有175人设置提醒，981次围观。该房源建面约50.06平方米，原价约105万，为一居一厅一卫，性质为办公，产权清晰，证件齐全，可干净交付。从图片上看，这套房源作为公寓出租，目前处于出租状态，竞买人可自由选择自住或投资。
南站附近聚集了证大、万科、金轮等众多公寓项目。租客会综合对比位置、面积等因素。都荟天地城距离地铁口步行约300米，证大喜玛拉雅中心距离地铁口步行约800米，金轮星立方距离地铁口步行约1公里。链家网数据显示，建面约30-60平方米的公寓租金集中在2200-2500元/月，因朝向、装修而有所不同。相比之下，都荟天地城的租金稍高，约为2100-3500元/月。前两年，证大喜玛拉雅中心一套建面约40平方米的中等户型能租到3500-3800元/月，如今租金水平下降，投资者需谨慎。
河西南升龙汇金中心有一套公寓位于2栋，可通燃气，临近小米、阿里巴巴江苏总部等，周边交通便利。房源面积约49.47平方米，位于14楼（总楼层48楼），起拍总价不到5.7万，朝向西南，精装修。目前正在出租，租客于9月9日到期，过户三日内清场交付。市场租金水平基本相当的面积段，租金约2700-3200元/月。另一套即将开拍的公寓建面约54.98平方米，起拍总价3.8万，明确不接受银行贷款，仅限全款支付人员，办理房屋所有权证所产生的全部税、费按法律规定买卖双方各自承担，所涉及的欠缴水、电、气、物管费等费用均由委托人结清交付。
江北龙湖天曜星座位于江北雨山路，临近地铁10号线、龙湖雨山天街，交通、商业条件便利。该套公寓建面约47.32平方米，精装修，未出租，内部装修良好。龙湖天曜星座的卖点为平层双钥匙，共打造3栋公寓，总层高10层，户型建面只有约47平方米一种，层高约2.95米、开间约6米，毛坯交付。2025年年底首开时，总价最低卖到59万；2022年开始，案场不间断推出特价房源，最低总价降至47万。链家网显示，建面约47平方米双钥匙户型中的单间普遍挂牌租金在1300-1500元/月，整套租金约2100-2400元/月。按照最低约47万的总价计算，不计算装修、利息等成本，年租金回报率5-6%。
仙林湖万达茂的一套公寓面积约37.63平方米，精装修，未出租。万达茂公寓曾是南京楼市的抢手货，临近双地铁（4号线和2号线）、坐享大商场（万达茂商场）。2016年6月，万达茂首开，喊出“公寓只需40万起”，建面约30-50平方米的平层户型，单价约1.3万/平方米起。2019年，万达茂以约1.6万/平方米的均价收官，建面约30平方米户型，总价约48万。
此外，燕子矶招商1872公寓3.66万起拍、城北翠屏水晶广场有公寓5.63万起拍、燕子矶电建海赋尚城精装loft5.88万起拍，这些低总价公寓颇具吸引力。然而，翻看此前的成交记录，证大喜玛拉雅中心一套建面约51.69平方米的公寓，起拍价5.66万，经过68轮竞价，最终以约43.67万成交，成交单价约8405元/平方米。小红书上有业主自卖，建面约60平方米的精装公寓，总价约50万就能入手，相比之下，法拍房的价格优势并不明显。升龙汇金中心一套起拍价5.66万的公寓，首轮就加价到30多万，最终成交价近53.67万。龙湖天曜星座一套1元起拍的公寓，建面约47.15平方米，加价至57.8万成交。仙林湖万达茂一套建面约30.6平方米的小户型，起拍价2.8万，最终成交价18.4万。
为了吸引购房者的目光，南京法拍房采用“1元起拍”、超低总价起拍等手段，花样层出不穷。然而，法拍房存在不少风险和门槛，购房人务必谨慎。建议在入手之前综合考虑多方面因素，尽量选择由品牌房企开发、地理位置优越、交通便利、配套齐全、品质过硬的公寓产品。同时，要清醒认识到这类房产通常交易税费高、流动性较差，不能仅因为价格便宜就冲动出手。对于法拍公寓，还要特别留意是否存在长期租约、是否欠缴物业费、水电费等情况，避免日后产生不必要的麻烦或损失。
