越秀地产押注“确定性” 稳健布局核心城市。中国房地产行业正经历深刻变革，过去以杠杆撬动规模、追求速度的发展模式正在被新的法则取代。财务安全成为首要原则，战略纵深取代了粗放扩张。
在这一转变过程中，越秀地产的表现值得关注。8月26日，越秀地产发布了中期业绩报告。就在前一天，标普将投资级评级授予了这家公司，这是继惠誉之后国际评级机构对中国房企投下的又一张信任票。
当前市场普遍采取审慎态度，多数企业选择收缩与蛰伏。然而，越秀地产管理层明确表示，他们对完成全年1205亿元的销售目标充满信心。
这种信心基于实际销售数据。2025年上半年，当百强房企销售额平均下滑11.8%时，越秀的合同销售额逆势增长了11%，达到615亿元。在销售额排名前十的企业中，仅有三家实现正增长，越秀的增长率位居第二。
越秀的逆势表现并非通过降价促销实现。相反，其销售均价从一年前的每平米2.95万元上升至4.21万元，几乎是行业均值的2.5倍。
数据显示，上半年越秀80.5%的销售额来自一线城市。在北京，公司以255.1%的销售增幅成为当地市场的销冠；在上海，它挤进了前六名；在广州，越秀依然是主力销售区域。
在不确定的时代，核心城市和核心地段的购买力提供了最大的确定性。越秀将所有资源都精准地投入到这些有需求的市场。
越秀的成功还在于其严格的投资纪律。一位业内人士指出，越秀把“投拓”作为“去化”的前置环节，只在确定性强的城市下注。2025年上半年，越秀新增的148万平方米土地储备全部位于一二线核心城市。长期来看，其总计2043万平方米的土地储备中，94%的货值都集中在高能级城市。
董事长林昭远透露，公司近年来偏爱在老城区获取小体量地块。这类项目规模小，周转快，投资回报率高。这种策略形成了良性循环：精准投资带来高效去化，强劲的销售回款又为下一轮投资提供资金支持。上半年，越秀实现了41亿元的经营性现金净流入。
越秀的稳健财务状况也是其成功的关键。其加权平均借贷成本仅为3.16%，同比下降41个基点。这得益于国企身份带来的信用背书以及严格的财务纪律。越秀持续稳居“三道红线”的绿档，剔除预收款的资产负债率为64.6%，净借贷比率为53.2%，在手现金对短期债务的覆盖倍数高达1.7倍。
尽管如此，行业性的利润下滑也影响了越秀的报表。上半年毛利率降至10.6%。但林昭远对此持务实态度，认为在当前环境下10%以上的毛利率仍然不错。
越秀似乎已经找到了新时代的游戏规则：放弃对规模的幻想，回归商业本质，在最安全的地方用最健康的财务做最确定的生意。这或许就是它在行业调整期中仍能谈论增长的原因。
