随着私家车保有量快速增长，部分小区因早期车位规划不足，车位紧张的问题日益严重。在北京房山一小区，物业公司以“按时足额缴纳物业服务费”为报名必备条件，限制业主参与小区车位摇号，引发业主不满并提起诉讼。近日，房山法院审结了这起车位纠纷案，认定物业公司的上述限制行为无效。
由于车位紧张，陈女士所在小区自2015年起采取摇号方式管理地面车位。物业公司在2025年至2024年间四次发布摇号通知，均将“按时足额缴纳物业服务费（截至本年度）”列为报名必备条件。陈女士因未按期缴费被拒绝参与摇号，遂将物业公司诉至法院，认为该限制条件侵害了业主权益，要求确认该限制条件的行为无效，并要求支付额外产生的车位租赁费2800元。
物业公司辩称，该限制条件符合临时管理规约约定，面向全体业主。目的是核实报名人员身份，了解业主真实需求，保障车位资源优先供给本小区业主。同时，陈女士的房屋长期出租，名下另有地下车位且存在转租行为，实际没有地面车位使用需求，因此不存在2800元车位租赁费的事实。
经查明，截至2024年8月物业公司最后一次发布通知时，该小区业主委员会尚未选举成功，公共区域未完成移交，地面车位摇号由物业公司自行组织，且该公司未就摇号限制条件履行多数业主同意程序。
法院审理后认为，小区内地面停车位的租赁使用等事项属于业主共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。物业公司未经法定程序，以缴纳物业费为由限制业主参与摇号，违反了公平自愿原则，侵犯了业主对共有部分的合法权益，故该限制条件的行为无效。关于租赁费索赔，因陈女士未能提供充分证据证明费用实际发生，且摇号的随机性决定该费用非必然直接损失，法院对该诉求未予支持。
法院最终判决物业公司以缴纳物业费作为参与小区车位摇号条件的行为无效，驳回陈女士的其他诉讼请求。
法官提示，物业管理承载小区公共服务职能，事关业主切身利益。本案中，物业公司未经业主大会同意径行发布针对全体小区业主关于地面车位摇号的通知，且该通知中直接将缴纳物业费与租用小区车位资格绑定，明显限制了业主权利，有违公平自愿，法院因此对该行为进行了否定性评价。
法官指出，小区业主也应避免无理由拒缴物业费、私自侵占公共部分等问题，增强主人翁意识和参与意识，与物业单位多沟通、共同努力，逐步构建和谐、安全、舒适的居住环境。
