昨天，上海楼市的朋友圈被一则消息刷屏了——那份被称为“重大调整”的上海住宅新规。今天就来聊聊这份新规的详细内容。
新规中最引人注目的两个关键调整是“限高松绑”和“阳台面积半计容上限放开”。这两个调整几乎为下一代住宅产品的创新铺好了道路。这意味着未来住宅将有更开阔的居住视野、更多元的空间可能，甚至是对生活方式的重新定义。开发商的设计图纸将迎来一轮“超大迭代”。
建筑限高的放松将极大驱动公区重塑、提高附加值。原先上海建筑限高非常严格，拿地后无法突破限高做设计。这次新规对建筑高度的放宽可谓一步到位。具体来说，50米以下的建筑可拔高7米，50米以上的最多能增加11米。这相当于多了两层空间，分配给最多30%的楼栋。社区中若有十栋楼，其中三栋可能凭空多出近两层的空间。这不仅增加了数字上的高度，还为高端住宅的“空间革命”铺平了道路。架空层与公共区域将全面升级，立体、功能复合的“泛会所”将取代单薄的功能性空间。下沉庭院加上大约6米的高度，感官体验接近普通商场中庭。同时，多出的7-11米层高结合新规首层车库不计容的规定，意味着开发商能够打造两层通高、明亮通透的“阳光车库”，彻底告别传统地下空间的压抑。
新规还降低了开发成本。以前首层不计容的只有公共走廊、休闲设施等，现在多加了一个车库。车库不计容且车库以上的公共架空层依旧不计容，这是双层不计容政策优惠。可以预见，多层架空公共空间将成为未来开发商的必选项。首层作为车库不计容给了开发商更多选择，减少了土方开挖量，降低了开发成本。地上车库的普及也将优化停车体验，减少自然灾害导致的泡水车情况。此外，首层住户将享有更好的视野和采光通风条件，减轻噪音干扰和隐私问题。
阳台计容方式的放宽推动了户型设计创新。新规取消了过去“不超过8平方米才半计容”的限制。80㎡以下的小户型保留了8㎡阳台面积内计容一半的要求；160㎡以上的则按最大16㎡计容一半的要求；中间面积的则按10%比例计算。沿公共绿地、广场河流、风貌街道等景观优势区域还有额外的阳台面积奖励。封闭阳台也被纳入半计容范畴，开发商可以提前为你做好封闭阳台，这块面积在计算容积率时依然只算一半。这相当于为室内空间白送4到8平方米，购房者立省24万至48万元。这一规则松绑将直接转化为产品迭代的动力，开发商会更有意愿打造多阳台户型，并通过提前封闭的方式提升实际得房率和市场竞争力。工作阳台也有望回归，紧凑型户型的实用性将大幅提升。
关于饰面层的新规明确，在“多测合一”的规范下，建筑饰面层的厚度将不再计入容积率。这使得『设计师』可以大胆运用厚重石材、金属铝板，让建筑立面从“二维平面涂装”迈向“三维立体塑造”。城市界面质感将大幅提升，告别千篇一律的“涂料盒子”社区。开发商可以通过立面创新打造项目品牌形象和市场竞争力，不必再为那几公分的厚度而斤斤计较。
新规还关注后期维护施工，推动住宅全周期的安全质量。空调室外机座板的面积许可放宽至2.5米，明确提出给施工人员从容安装、检修留出空间。这一改变体现了“以人为本”的设计思维，支持房子全周期安全保障。
细读这份新规，“鼓励”一词反复出现。这些“鼓励”包括：项目与城市界面和谐共融、户型和立面创新、丰富社区交往空间、绿色智能技术应用以及老旧小区自治和环境优化。这些“鼓励”勾勒出主管部门期待的产品进化方向，引导开发商“可以去做什么”。
新规的真正意义在于重新划出一片产品创新与研发的“新赛场”。接下来市场的看点在于各家房企如何理解并响应这些倡议，将文本上的“鼓励”转化为实实在在的产品力。谁能在这些维度上率先实现突破，谁就可能在下一轮的住宅产品竞争中占据先机。
