房地产“止跌回稳”政策信号持续释放，市场正处于深度调整与政策松绑的关键交汇点。这不是快速反转，而是政策托底、需求修复与市场调节共同作用的渐进式软着陆。申万宏源证券固定收益融资总部总经理范为表示，当前房地产市场正处于“政策底”向“市场底”传导的关键阶段，随着限购松绑等优化政策密集出台，已经为市场构筑坚实的托底基础，市场预期随之稳步修复。
近期，多个城市密集松绑限购，释放稳楼市强烈信号，但市场仍面临深层考验：房地产市场修复需居民收入预期、价格信号与宏观经济基本面协同发力。范为提醒，房地产企业要穿越周期，必须坚守稳健财务结构，严控负债水平，保障现金流安全，拓展多元化融资渠道，推动商业模式由“高杠杆开发”向“高效率运营”转变。
范为认为，目前房地产市场“止跌回稳”将呈现渐进式复苏态势。核心城市将在未来1—2个季度内率先显现企稳迹象，而能级较低城市则需要更长时间化解库存压力，实现全面市场回稳与信心重建将是一个持续深化的过程。本轮政策松绑主要着眼于需求端修复，通过释放合理住房需求与改善市场预期推动市场回暖，但市场信心的实质恢复仍需政策效应与居民收入预期、价格信号转变及库存去化进度等多重因素形成合力，并依赖宏观经济基本面的协同支撑。
从市场结构看，不同能级城市分化态势明显。核心城市对政策反应更为敏锐，已率先出现成交量企稳回升的积极信号；部分二线及三四线城市仍处于探底过程，展现出本轮复苏的梯度特征。随着行业风险有序出清，叠加经济基本面的持续改善，市场有望逐步建立新的平衡状态。
本轮房地产政策优化已初步显现“企稳分化、温和复苏”的积极成效。核心城市凭借其坚实的产业基础和持续的人口流入，对政策反应更为敏锐，改善型需求有序释放，成交量率先企稳回升，为整体市场注入了稳定预期。不同能级城市间表现分化，部分城市库存压力仍需时间化解，这正体现了市场自我调节与结构优化的自然过程。当前政策以“精准托底、防范风险”为主要导向，已有效遏制市场下行势头，实现了阶段性的“止跌”目标。
当前政策正通过“需求激活—库存优化—预期引导”的递进路径为房价企稳提供有力支撑。在信贷端，通过降低首付比例、下调房贷利率等方式，有效降低居民购房门槛与资金成本，直接激发改善型与置换类需求释放。在交易端，通过放宽限购、限售等限制，精准调节区域供需关系，加快库存去化，促进市场流动性与健康度提升。在预期端，以持续且协调的政策信号扭转市场情绪，逐步修复购房信心，引导刚需群体有序入市，夯实房价稳健基础。
当前“止跌回稳”面临的主要挑战在于供给端风险有待化解与需求端基础减弱并存，加之市场矛盾转变。在供给端，房企的债务重组逐步推进，但部分企业仍面临流动性压力，导致期房交付信任机制尚未完全修复，购房者观望情绪浓厚，制约了政策效果的显现。在需求端，居民部门对未来收入预期仍偏谨慎，加杠杆意愿与能力有所减弱，政策刺激的边际效应呈现递减趋势，制约刚性需求和改善型需求的释放潜力。此外，市场的主要矛盾已从总量短缺转向结构性过剩，部分城市库存去化周期较长，供需失衡问题难以单靠短期政策调整迅速化解，价格回升仍缺乏坚实支撑。
政策导向正在深刻重构房地产行业的底层逻辑，推动市场从“增量扩张”迈向“存量提质”与“结构优化”的新阶段。这给房地产带来机遇，“保障轨”加速建设释放出大规模政策性住房需求，为具备代建能力与精细成本控制的企业开辟了广阔市场空间。同时，“市场轨”下商品房逐步回归居住属性，改善型需求持续引领市场，推动产品向绿色、低碳、智慧化升级，为注重产品力、服务品质与资产运营的企业提供差异化发展契机。此外，城市更新则推动存量资产价值重塑，激活智慧社区、节能改造、适老化转型等产业链机遇，尤其利好具备全周期管理能力和综合解决方案的服务商。
当然，挑战同样巨大。保障房对刚需商品房市场的分流效应或使普通住宅承压，房企需要重新明确客群定位与发展策略；城市更新项目周期长、资金需求大，且涉及复杂产权整合与多元利益协调，对企业资本实力与综合管理能力提出更高要求；行业盈利模式亦面临深刻转变，高周转模式难以为继，租赁保障、长效运营等新模式回报周期较长，企业短期面临财务与转型的双重压力，亟需提升精细运营、资本协同与创新服务能力，以应对这场深刻转型。
基础设施公募REITs发行加速为行业提供了多元化融资渠道，减少了对传统银行信贷的依赖，转向资产证券化模式。具体而言，通过“公募基金+ABS”的结构，REITs帮助企业募集长期资金，降低权益融资成本。截至2025年9月末，77只REITs累计募集1966.19亿元，带动新增投资超过700亿元；一定程度上降低了企业杠杆率，例如招商蛇口租赁住房REIT募集13.635亿元，通过出售资产权益回笼资金，减少项目投入，避免信贷依赖，改善资产负债表；支持了专业机构投资者的深度参与，如保险资金和养老金，提供长久期、稳定收益的投资选项，给予投资人新的投资品种，分享基础设施不动产的收益，推动重资产持有企业从重资产向轻资产转型。
REITs加速了存量资产的证券化和循环利用，形成“建设→发展→REITs退出→再投资”的闭环，避免盲目抛售。主要有三个方面的影响：第一，拓展了底层资产范围，从基础设施扩展至消费基础设施和保障性租赁住房。第二，提升了资产周转效率，例如华夏华润商业REIT以青岛万象城为底层资产，通过SPV出售实现退出，资金回笼后投入新项目，形成开发-运营-退出的良性循环。第三，为企业提供了权益融资新模式，与过去债性银行贷款、ABS等融资不同，基础设施公募REITs为资产上市，为真权益融资，无偿债压力。
REITs发行增强了投资者参与度和市场稳定性，推动行业转型预期。具体表现为：提升估值吸引力和分红回报，增强投资者信心；改善二级市场流动性，日均换手率高于新加坡和美国；稳定市场预期，政府工作报告强调通过REITs支持土地收储和存量房收购，提振行业信心。REITs避免房企抛售资产，帮助止跌回稳，重建市场周期。
从总量扩张转向结构化升级，深化产品力。当前，中国住房市场的核心矛盾已从“有无”转向“优劣”，需求结构正经历从单一化到多元化的深刻裂变。企业必须摒弃过去面向“标准件”的大规模生产思维，转而精准服务于不同群体改善型、个性化乃至定制化的需求。创新方向应是对市场进行精细化分层：为年轻家庭打造成长型空间，为老龄人口嵌入适老性设计，为高端人才提供绿色健康与智慧化的居住解决方案。
以绿色、健康与智能技术，构筑核心竞争力。房地产作为国民经济的支柱产业，上下游相关产业达60多个，其自身的“科创力”提升至关重要。将绿色低碳技术、健康建筑理念与真正实用的智能科技深度融合于住宅产品，不仅降低了建筑全生命周期的能耗与维护成本，提升了居住者的健康资本与工作效率，还驱动了建筑产业的技术升级，拉动了绿色建材、『新能源』、数字技术等相关产业链的发展。
重塑价值链，从“开发商”转型为“综合服务商”。企业需要超越“一锤子买卖”的开发销售模式，积极向“开发、建设、运营、服务”一体化转型。通过打造优质的社区商业、康养、托育等生活服务，以及提供房屋维护、资产管理的专业解决方案，构建与业主的长期信任关系。这不仅能创造持续的现金流，更是企业穿越周期、实现高质量发展的根本路径。
