政策持续发力，市场预期正悄然转变，一线城市高端改善项目率先回暖，而三四线城市的库存压力依然考验着整个行业。国家统计局数据显示，2025年1至10月份，全国新建商品房销售面积和销售额同比降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点，商品房待售面积已连续8个月减少。
房地产市场正处于“新旧模式转换时期”，转型调整需要一定时间，但正继续朝着止跌回稳的方向迈进。2025年的中国房地产市场正处于关键筑底期，尽管主要指标仍处负区间，但改善趋势明确。前10个月，全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，降幅已较去年同期显著收窄。更为积极的信号是库存的持续消化。截至10月末，全国商品房待售面积比9月末减少322万平方米，这已是连续第8个月减少，显示出政策调控与市场自我调节的双重作用。住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁表示，要把城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设。这些政策举措和市场数据表明，房地产市场虽然仍处调整阶段，但最困难的时期可能正在过去。
今年房地产政策呈现出多维发力、精准施策的特点。从中央到地方，一系列政策组合拳密集出台，推动市场止跌回稳。中央层面，国务院常务会议强调更大力度推动房地产市场止跌回稳。“好房子”建设备受瞩目，新版《住宅项目规范》正式实施，对住房质量提出了更高要求。
土地市场作为房地产行业的关键环节，也显示出积极变化。根据行业统计数据预估，2025年全年土地成交建面仅为商品房成交的1.1倍，扣除不可售和尾盘部分，行业新增供给已低于新房成交，标志着行业正式迈入去库存新周期。这种变化的核心原因是地方主管部门紧缩供地规模，通过构建“好房子”标准体系、降低容积率、强化配套要求等措施，新出让地块的产品力显著提升，市场更愿意以高价获取高品质地块。从投资热点看，房企拿地进一步聚焦核心城市，一二线城市住宅用地出让金同比增幅明显，而三四线城市土拍表现持续较弱。
当前房地产市场最显著的变化之一是需求结构的根本性转变。市场正从普遍性的快速增长转向由改善性需求主导的新阶段。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，当前我国房地产市场供求关系已发生改变，存量房规模较大，刚需普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房则转向满足改善性需求。这一趋势在成交数据中得到了充分验证：2025年1至7月，重点30城120至144平方米户型成交占比升至30%。在北京，120平方米以上大户型占比高达42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超过50%。高端市场表现尤为亮眼，以上海为例，今年上半年已经诞生超25个“日光盘”，其中大多数是均价在10万元/平方米以上的豪宅项目。1至8月，北京1000万至2000万元总价段新房成交同比增长67%。
当前房地产市场最明显的特征是区域分化加剧，形成了“强者恒强”的市场格局。一线城市特别是上海，因其坚实的人口基础和精准的政策调控，有望成为全国楼市复苏的风向标。自2023年7月以来，一线城市在高品质改善项目入市带动下，新房价格月度同比呈上涨态势。相比之下，三四线城市房价持续承压。在二手房市场，分化同样显著。重点30城1至7月二手房成交套数同比增长10%，到7月，二手房成交占比已升至68%，创下近年新高。
多家主流机构对房地产市场未来走势给出了“触底在望”的判断。摩根士丹利预测，内地楼市将在2026年触底，并认为在财政政策支持下，一线城市表现可能较强，带动全国跌幅趋向温和。标普信用评级（中国）分析认为，2025年全国商品房销售额降幅将显著收窄，预计将下降5%-10%。不同能级城市的复苏步伐将存在明显差异，一线城市特别是上海有望率先企稳，但全国市场完成旧模式出清则平均需要28个月。站在南京新街口的高层住宅，可以同时看到市中心核心地块改善型项目售楼处络绎不绝的看房人群，另一边是远郊楼盘依然高企的库存和谨慎的购房者。这种分化正是当下中国房地产市场的缩影。多位专家指出，未来房地产市场将形成“L”型趋势，即企稳后销售面积和房价将围绕合理水平波动，很难再现过去的快速反弹。
