自2025年下半年以来，房地产行业经历了四年多的调整。2025年是行业迈入企稳修复的关键一年，政策从“托底纾困”转向全面提振信心、激活住房需求。这一年，多项关键数据显示房地产“止跌回稳”取得一定成效。机构数据显示，2025年商品房成交规模降幅较上年收窄，预计全年销售面积约8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，其中四季度百城新房成交面积环比增长4%，12月环比增长18%。
楼市情绪的真实反映在二手房交易市场。今年二手房市场进入“市场化深水区”，新房市场与二手房形成泾渭分明的运行体系，价格和客户特征均大幅分化。受挂牌量高企等因素影响，存量房价格持续下调，刚需房源成为交易主力，并带动成交量提升。机构报告显示，2025年住宅市场暂时遏制了螺旋式下滑风险，初步实现止跌回稳的目标，但深层次的结构性库存问题、房价盘整预期仍未完全解决。预计2026年政策有发力空间，市场将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段。
2025年，房地产行业的政策主基调是清理限制性措施、促进住房需求释放。中指研究院监测显示，截至12月1日，全国超210个省市（县）出台约560条政策，主要围绕激活需求、优化供给两方面落地具体举措。各地通过清理限制性措施、优化公积金贷款、加大购房补贴力度、降低住房交易税费等方式，持续降低购房成本，释放潜在购房需求。北京发布的新政进一步放松限制性政策，从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化，降低非户籍家庭社保或个税年限要求，不再区分首套、二套商贷利率。其他城市如广州、上海、深圳也陆续放宽限购政策，政策优化力度逐步加大。
为促进市场交易、打通置换链条，全国层面的降税费政策也在发力。财政部发布新政，将个人购买不足两年的住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，大幅降低了二手房交易成本，有利于加速交易流转，提升二手房交易活跃度。同时，存量房“去库存”行动也在展开，以促进市场供求恢复平衡。据中指不完全统计，截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超过4800宗，总用地面积超过2.5亿平方米，总金额超过6500亿元。多地收购项目落地，如广西累计收购存量住房2.9万套。
各地去库存、控增量、优供给多管齐下，在住房发展年度计划中遵循“人、房、地、钱”的要素联动机制，对供应规模、供应结构进行明确及优化。易居研究院表示，2025年全国房地产政策的精准性显著提升，各地摆脱了以往“一刀切”的调控模式，根据市场供求状况、人口流动趋势、库存水平等因素制定差异化政策。一线城市政策以“边际优化、稳中有松”为主，二线城市政策则“全面放松、精准刺激”。
数轮调控政策作用下，今年的楼市行情几经变幻。克而瑞表示，一季度市场呈现升温态势，3月创下年内成交小高峰；5月中下旬至6月，市场又迎来一轮集中爆发，7、8月成交量高点回落。到四季度，百城新房成交面积环比小幅增长4%，其中12月新房成交面积环比增18%。从全年新房交易规模看，2025年预计销售面积约8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，销售面积降幅较上年收窄4个百分点。
改善型住房需求成为今年新房市场的重要支撑。根据中指监测数据，2025年以来，30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120～144平米户型占比超30%。尽管如此，经过四年深度调整周期，当前新房市场的整体成交规模已较2025年的峰值下降近五成。从整个“十四五”时期来看，全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积较历史高点下降约五成。
曾经高增长、追规模的房地产企业也在行业出清周期逐渐“瘦身”。截至2025年末，行业销售规模超千亿的房企仅十家，依次为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团。
相较于新房市场的不断“瘦身”，二手房市场已成为楼市成交的“主力战场”。克而瑞表示，去年二手房市场与新房不再是简单的联动关系，而是形成了泾渭分明的“双轨运行”体系，两者在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离。新房“限价锚”逐渐消失后，与周边二手房“价格倒挂”逐渐消失，使得二手房价格真正进入“市场化深水区”。从成交趋势看，二手房成交全年呈“先升后降再稳”走势，稳住了基本盘。据克而瑞监测数据显示，2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交规模再次创2025年行业调整以来的新高。
易居研究院表示，2025年截至11月，北上广深四个一线城市全年二手住宅累计成交量达到519021套，不仅超越2024年同期水平，更是近四年来首次突破51万套大关，达到近九年的第三高水平，仅次于2020和2025年。得益于各地积极有力的购房政策支持，市场基本面积极修复，价格调整到位后需求出现释放。
2025年的楼市虽止跌回稳见成效，稳住了整体成交规模，但仍存在一些深层次问题。易居研究院表示，在经历2016-2025年持续攀升的繁荣期后，2022-2025年房地产经历了罕见的四年长周期下行，充分说明市场处于深刻调整过程中。连降四年，与房地产供求关系发生重大变化有直接关系，也警示市场存在需求不足的风险。截至目前，二手房交易规模总体不错，销售市场的形势分析需把新房二手房进行统筹，并理性看待。与此同时，要认识到潜在购房需求不足的问题，后续要在政策效应进一步释放以及需求挖掘方面发力，尤其要重视“去库存”工作。
日前出台的降二手房交易税费政策，便是当前市场存在一定症结的例证。近期二手房价格同比跌幅连续两个月扩大，好房子项目去化有所下降，开始转向“价格竞争”；市场循环有所堵塞，“卖旧买新”的置换型需求减少，改善置换出现受阻。因此，在全新到来的2026年，房地产行业止跌回稳的进程依然不容松懈。
中指研究院认为，2026年是“十五五”开局之年，中央经济工作会议对2026年经济工作进行全面部署，强调要坚定信心，实现“十五五”良好开局。房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面仍将发挥重要作用，接下来各项政策措施有望继续落实。易居方面也认为，2026年是持续挖掘市场需求的关键年，尤其在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面，能够激发较多潜在的市场需求；好房子的建设将更加规范和具有吸引力，有力促进销售市场的向好发展。
与此同时，2026年“去库存”工作也将提速，或将出台更有力和精准的政策。中央经济工作会议已明确去库存导向，将其作为防范化解风险、稳住楼市的抓手。后续，各地或会加大力度收储存量商品房，以用作保障房房源，较快地实现库存规模的削减。从长远来看，我国房地产行业仍有发展空间。据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米。除了市场化商品住宅，保障性住房等也会消化部分增量需求，综合按照70%～80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米。克而瑞认为，展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的阶段，在保持政策的连续性和稳定性基础上，重塑市场新的供求平衡，实现房地产行业高质量发展。
