在房地产市场从增量扩张转向存量提质的当下，老旧小区一度被视为贬值、宜居性差的代名词，许多业主急于脱手换新。然而，2026年住建部联合多部门推出的老旧小区改造新规彻底改变了这一认知。这场系统性变革以安全赋能、功能完善、资产增值为核心，让无数老小区迎来价值重估的机会，昔日无人问津的老破小正悄然逆袭成市场追捧的对象。
新规的核心突破在于构建了“基础保障-功能完善-价值提升”三级改造体系，精准破解老小区的共性痛点。基础类改造作为政策兜底项，聚焦建筑安全底线，将屋面防水、给排水与燃气管道更新、电线电缆规整等纳入重点整治范围，且政府补贴比例极高，多数地区实现居民“零出资”。北京自2025年以来已通过国债资金支持，完成超过2600部老旧电梯更新，惠及51万余户居民。2026年新规进一步扩大补贴范围至所有基础类安全改造项目，从根本上解决了老房“跑冒滴漏”的安全隐患，使老房子的居住底线更加牢固。
功能完善层面的升级直接提升了老小区的宜居属性。加装电梯政策优化尤为瞩目。以往加装电梯因“低层反对、高层急需”陷入协商困境，新规则通过“梯度出资+政府补贴”模式解决难题，将其纳入中央财政补助范围。高层住户按比例出资，一二层住户无需出资且可获补偿，审批流程压缩至7个工作日，施工周期控制在3个月内。北京大兴区双河南里小区通过拆除废弃垃圾井道新建电梯，实现平层入户，49万元总投资中财政补贴24万元，社会资本出资25万元，既解决了老年居民出行难题，又未过度增加业主负担。此外，新规推动在小区闲置空间增设健身器材、儿童游乐设施，建设社区食堂、日间照料中心等嵌入式服务设施，全力打造“一刻钟便民生活圈”，使老小区的生活便利度直追新房。
最具颠覆性的是价值提升类改造中的“扩容增面”政策，让老房“凭空增值”成为现实。新规允许符合条件的楼栋在保障结构安全的前提下新增不超过原产权面积20%的建筑面积，部分用于配套设施建设，部分可分配给业主扩大居住空间，居民仅需按优惠标准补缴少量土地价款。北京劲松某旧公房经改造后，50平方米户型增至58平方米，公房产权还升级为可自由交易的商品房，市场估值直接跳涨60%。“原拆原建”模式在C、D级危房改造中推广，北京、泉州等地补贴最高达5786元/平，业主可等面积置换，扩面仅需补成本价，同步新增地下车库等配套，进一步放大资产价值。
老破小的逆袭离不开多元化资金保障机制的支持。新规构建了“政府补、居民出、市场融”的三方合力模式：政府补贴重点覆盖基础类改造，完善类和提升类改造鼓励居民通过出资、提取住房公积金、动用住宅专项维修资金参与；社会资本则被引导进入养老托育、便民商业等领域，通过获得改造后设施的产权或经营权实现收益闭环。惠东县明确改造资金由上级补助与住户自筹共同承担，上海、广州等地引入优质物业公司接管改造后小区，既减轻了政府财政压力，又保障了改造成果的长效维持，大规模改造得以顺利推进。
值得注意的是，老破小的价值逆袭存在明显的差异化特征，地段依然是核心决定因素。一线城市核心区及强二线城市成熟板块的老小区凭借稀缺的教育、医疗、交通配套，经改造后宜居性大幅提升，价值涨幅尤为突出，北京西城区部分改造小区单价上涨5000-8000元/平方米。而三四线城市非核心区域的老小区，改造更多是解决基本居住不便，资产增值空间有限，以保值为主。此外，纳入完整社区建设试点的小区因享受更多政策倾斜，市场竞争力将进一步增强。
对业主而言，把握政策红利需主动作为。新规明确“业主自愿”原则，小区或楼栋需达到双三分之二以上业主同意方可启动改造。业主应及时关注社区改造申报信息，主动参与意愿调研和方案协商。在加装电梯、扩容增面等项目中，需理性议定出资与利益分配比例，如顺义区某小区约定6层业主承担电梯初装费2万元/户，1-2层免缴，后续维护费按楼层梯度分摊，化解邻里矛盾。同时，要重视改造后物业管理制度建设，避免改造后重回“脏乱差”，守住资产增值成果。
2026年住建部新规的落地标志着我国城市更新进入精细化时代，老破小的价值逻辑被重新定义。这场变革不仅让老小区居民的居住体验实现跃升，更让坚守核心地段老房的业主收获了意外的资产红利。未来，随着改造工作的深入推进，更多老小区将告别“老破小”标签，在政策赋能下焕发新生。对于业主而言，与其急于抛售老房，不如主动对接政策、参与改造，抓住这场存量时代的价值重估机遇，让老房子真正实现从“贬值资产”到“香饽饽”的华丽逆袭。
