物业上演“割肉剜疮”大撤退 头部物业纷纷退出项目！收购曾是物业行业在销售市场和资本市场双重丰收的一条主线。2025年，上市物企披露的有效收购事件共76起，花费金额107亿元，是2019年的2.81倍。例如，蓝光嘉宝服务完成了17次股权收并购，花费10.1亿元；同年，共有17家物企成功上市，比2014至2018年的总和还多7家。
然而，当初的豪迈收购如今变成了大规模撤退。6月25日，中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信。更早些时候，金科服务宣布将于2025年8月31日正式退出重庆龙兴未来城市小区。近期已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的十多家物业公司发布主动撤场公告。无论是被迫还是主动，物业公司原来打下的“江山”正在加速缩小。
物业公司的进入和退出本来是市场竞争中的常态，但短时间内头部物业接连宣布退出，这背后有着深层原因。比如金科服务，在重庆恒春凤凰城小区张贴退出公示，将在8月31日正式撤离，而其在该小区的服务时间长达10年。同一个月，它还退出了重庆龙兴未来城市小区。龙湖物业近期也退出了多个项目，包括重庆两江·溪岸云、上海苏堤春晓、辽宁锦州时代西湖雅居小区以及阜阳双清院子项目。重庆成为物业公司撤退的一个重灾区，仅在5月份，至少有十个小区的物业公司宣布主动退出。
物业费价格谈不拢是不少物业公司退出的原因之一，更重要的是，从跑马圈地到战略收缩，头部物业正在放弃低盈利或潜在亏损的项目。根据雅生活服务总裁李大龙在业绩会上的表示，2024年该公司对在管项目中交付质量不达标、回款率不及预期的项目进行了出清，全年共计出清项目300个。保利物业也透露，2024年退出了15个城市和13个高风险外拓项目。其他上市物企也是如此，世茂服务终止服务的合约面积超过6000万平方米，中海物业治理的亏损项目近5000万平方米，彩生活终止服务的社区数目达318个，万物云也有53个。
一面是从原有项目中退出，另一面则是新增项目越来越少，物业公司过去高增长、高利润的时代似乎一去不复返。根据中指院公布的2025年4月物业服务企业新增合约面积，TOP50企业合计新增5225万平方米。2024年同期数据为9013万平方米，2023年为8683万平方米，2022年为9161万平方米。从2022年到2024年底，新增合约面积排名TOP50的物业公司年增量从23.92亿平方米下降到了11.5亿平方米，降幅52%。以碧桂园服务为例，其2025年至2024年期间全年新增合约面积分别为4.3亿平方米、2.4亿平方米、1.2亿平方米和0.6亿平方米。
物业公司与房地产以前休戚相关，后者吃肉前者喝汤。而今，房地产市场长期低迷，上市物企纷纷试图独立发展，但增长见顶、降价压力以及与业主的拉锯战，使得这条独立之路越发难走。靠割肉换减亏恐怕不能如愿。
中海物业退出鄂州双创之星小区的导火索是自2023年3月以来，小区入住率较低，累计拖欠物业费59.59万元。收缴率下跌是整个物业行业面临的问题，这一定程度上可以追溯到当初的盲目扩张，导致许多低盈利或潜在亏损的项目被收入囊中。如今，物企纷纷收缩战线，急于把这些项目甩出去，这背后透露出普遍的业绩压力。
克而瑞物管最新研究显示，2024年，500强、百强及上市物企三大核心指标首次同步下滑，毛利率、净利率持续探底，净利润出现行业性负增长。具体来看，500强物企净利润353.7亿元，同比下降2.8%；百强物企净利润198.2亿元，同比下降2.4%；上市物企净利润125.0亿元，同比骤降23.3%。毛利率方面，2024年，500强、百强、上市物企毛利率分别跌至16.8%、18.6%和19.0%，较2023年下降1.1、1.2及0.7个百分点，连续三年呈现回落态势。
头部物业公司不断从亏损项目撤出，缩减服务范围，旨在改善业绩，尤其是提升毛利率。但这对于改善公司盈利能力可能有些杯水车薪。长期以来，物业公司的核心业务是基础物业服务，但基础物业服务附加值较低、专业壁垒也低。支撑大部分上市物企实现高毛利的是非业主增值服务和各种社区增值服务。尤其在房地产发展的黄金时代，开发商输送给物业公司的非业主增值服务（包括协销服务、咨询服务等）让物业公司躺赚。但如今，房地产市场下行，物业公司的非业主增值服务自然一路颓势。与此同时，被寄予厚望的社区增值服务尚未支棱起来，尽管其在增值服务收入中已占据核心地位，但整体仍呈下降趋势。
追根溯源，物业行业的业绩难题仍逃不开房地产经济的影响，如果业绩不恢复，更谈不上独立发展。
不少物业退出小区是因为物业费价格问题，这背后是一场规模越来越大、范围越来越广的降价潮。从去年起，以城市为单位的物业费“降费”席卷重庆、武汉、青岛、兰州、长沙等多个城市。根据第三方研究机构克而瑞物管的报告，去年，重庆、银川、青岛和武汉四座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间。今年这股降价潮仍在持续，不仅仅因为政策支持，更因为在降价潮推动下，越来越多的小区有底气与物业公司谈判，获取一定的权益。
收缴率下跌是最直观的表现。数据显示，2024年全国典型城市物业费平均收缴率仅为82%，上市物业公司的收缴率更是跌破80%，老旧小区和空置房业主的欠费问题尤为突出。随着房地产行业和物业行业从卖方市场向买方市场过渡，业主的话语权增强可能是未来几年的一个明显变化。尤其是物业公司这几年一直拼命与房企切割，大讲独立的故事，这意味着在与业主的关系处理上，物业不能再借房企的强势轻易拿捏业主。
对广大消费者而言，这是他们乐意看到的，但对于物业公司而言，这真的会倒逼物业改善服务、靠服务质量获得业绩增长吗？这种转变首要面对的就是成本投入的增加。随着新增项目减少、在管项目服务时间拉长，新小区变为老小区，物业公司面临的运营、管理、设备维护等成本自然上升，这给本就业绩下滑的物业带来了难题。2024年，百强企业营业成本均值为12.86亿，同比增长4.80%；营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点。可见，营业收入的增速低于成本的增速，导致营业成本率攀升，成本管控的考验加剧。此时，物业费降低，利润减少，又有多少物业公司愿意投入更多成本去改善服务呢？
在业主与物业的拉锯战中，双方都需要更长时间去试探和妥协，寻求一定程度上的共赢。当然，另一个事实也应该知道，即降价潮主要集中在部分二线城市以及三线城市，一线城市的物业费仍相当稳定。理想状态下，物业费的降价可能会成为物业管理行业转型的一个起点，但对于尚未从房地产市场低迷中走出的物业公司，物业费的降低以及消极的态度，也可能让不少公司直接摆烂。
