一部影响亿万租客与房东的行政法规正式亮相，标志着中国租房市场野蛮生长时代的终结。2025年7月21日，国务院总理李强签署第812号国务院令，《住房租赁条例》正式公布，并将于9月15日起施行。这是我国首部专门针对住房租赁市场的行政法规，标志着租房市场进入法治化时代。
该条例共7章50条，旨在解决长期困扰租房市场的“黑中介”、“二房东”、“群租房”、“虚假房源”等问题。随着新规实施，厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住的行为将被禁止，虚假房源发布者将面临重罚，随意克扣押金将成为历史。
我国住房租赁市场终于迎来国家层面的专项规范。《住房租赁条例》填补了住房租赁领域行政法规的空白，在民法典、城市房地产管理法基础上进一步明确了租赁当事人的权利义务关系。法规出台的背景是租赁需求激增，特别是一二线热点城市，租房已成为普遍的居住选择。以深圳为例，2025年上半年首次购房年龄接近38岁，1000万人租住在城中村出租屋中，市场缺乏国家层面的法律规范导致乱象丛生。
条例明确了住房租赁市场发展的总体要求：坚持市场主导与政府引导相结合，鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业。同时推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利，为解决租房者子女教育等难题奠定基础。
新条例精准瞄准了困扰租房市场的三大顽疾。虚假房源信息将面临严管重罚，住房租赁企业和经纪机构发布的房源信息必须真实、准确、完整。发布虚假房源信息的中介将面临最高10万元的罚款。互联网平台经营者需核验发布主体资格及房源信息，不得为未备案或被列入严重违法失信名单的机构提供房源发布服务。
群租乱象将得到根本性遏制。条例明确规定厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积需符合地方政府规定的标准。贵阳市已规定按间出租住房的每间房间人均建筑面积不得低于五平方米。
租金贷和“高收低租”风险将被严控。从事转租经营的住房租赁企业必须设立住房租赁资金监管账户，并通过该账户办理资金收付业务。这一措施将有效防止中介卷款跑路的风险。对于转租10套（间）以上的个人或企业，必须注册为住房租赁企业，接受严格监管，“二房东”暴利时代将终结。
新条例为房东行为划定了明确的法律边界。房东不得擅自进入租赁住房，除非经承租人同意或依法可以进入。押金扣减将有法可依，房东收取押金时必须在合同中明确押金数额、返还时间及扣减情形，无正当理由不得扣减押金。暴力驱赶租客行为将被严惩，房东解除合同时必须提前通知租客并留出合理腾房时间。房东还需确保房屋符合建筑、消防等安全标准，合同备案成为房东的法定义务，未办理备案的，承租人可自行办理。
对于全国数以亿计的租客群体，新条例带来了实实在在的保障。实名签约制度防范“假房东”，房东需出示房产证或合法出租证明。租金透明化遏制恶意涨价，设区的市级以上地方政府应当建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。租客可参考政府公布的市场价，避免被“割韭菜”。租赁合同需向房产管理部门备案，租客可自行办理备案，防止房东使用“阴阳合同”。租客维权渠道更加畅通，因押金返还、住房维修、腾退等产生纠纷的，可依法申请调解、仲裁或提起诉讼。租客发现违规房源时，可直接举报至12345热线。
新规对住房租赁企业和经纪机构提出了全面规范要求，行业将面临重新洗牌。“黑中介”将无处遁形，住房租赁经纪机构需将其从业人员名单向房产管理部门备案，从业人员不得同时在两个以上机构从事业务，违规者将被列入信用黑名单甚至吊销执照。从事转租业务的中介或二房东必须设立资金监管账户，防止卷款跑路。信息发布面临严格规范，中介发布房源前必须实地查看并核对房东信息，不同渠道发布的房源信息必须一致，房源图片需与实物一致。未来租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段。
《住房租赁条例》的实施将重塑中国住房租赁市场格局，带来多方面深远影响。群租房市场将大幅萎缩，不符合标准的隔断房、“鸽子笼”将被清理。租金定价更加透明合理，政府定期公布租金水平，租客有了权威参考依据，恶意涨价行为将得到遏制。租赁供给结构将多元化，条例鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房等用于租赁。行业信用体系全面升级，条例要求建立住房租赁企业、经纪机构及其从业人员信用评价制度，将违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台。北京朝阳区一家房产中介门店里，经纪人小张正仔细研读新出台的《住房租赁条例》，他表示：“以后发布房源必须实地查看，还要核对房东信息，工作流程更规范了，这样也好，虚假房源少了，客户信任度自然就高了。”上海市场监管部门已经开始行动，对住房租赁企业进行摸排，确保承租人的租金安全。在深圳，多位长租公寓运营商开始调整经营模式，迎接行业规范化发展的新阶段。
住房租赁市场的法治新时代已经到来。随着9月15日新规实施日的临近，一个更透明、更安全、更规范的租房环境正在形成。
