近期，在社交平台上浏览到社会焦点“房东税”时，来自某一线城市的租房人沈林的第一反应是：羊毛出在羊身上。他认为这笔因房东出租房屋而要上缴的税金，最终会由租客承担。
所谓“房东税”，是指即将在9月15日施行的《住房租赁条例》中提到的一种网络概念。根据条例细则，出租人应当通过住房租赁管理平台等方式，将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。未办理房租租赁合同备案的，承租人可以办理备案。县级以上地方人民政府房产管理部门应通过住房租赁管理平台开展合同备案等管理与服务，并与税务等部门建立信息共享机制。
部分网友认为，条例强调了出租人和承租人到有关部门备案租房合同的必要性，并且将“备案”与“交税”划上了等号。多数人也认为，如果备案等同于收税，那么这笔税收最终会转嫁到租客头上。因此，在互联网中，“房东税”有时也被称为“租房税”。
由于与二房东之间的关系不好，沈林和她的室友们很担心未来租房是否需要交税，以及谁来承担这笔税金。沈林住在一个被二房东改造过的五居室里，她们因二房东推诿电器维修、无故带外人上门等问题多次爆发冲突。在接受采访时，沈林表示，她一直观望等待条例的施行，担心二房东会把税负转嫁给租客。
实际上，条例是指9月15日之后，市场上每租出去一套房子都必须在房管局备案。而租赁合同备案是一直以来都在施行的行政制度，只是此前征管不够严格。租房作为一种经营行为，其所涉及的税种一直存在，并非增税。因此，沈林口中的“房东将税负转嫁给租客”可能是多虑了。
在条例施行前，租房合同备案与交税其实就已经存在。通常情况下，人们在租房时只终结于签好合同并交上租金这一步，多数情况下并未经历过备案与交税。相比之下，常年在一线城市工作的陈芮对此深有体会。2025年，陈芮搬进了一套三居室，头两年她和室友及房东都没有缴纳过租房税金。但2023年社区工作人员上门确认了她们的租客身份后，房东要求她们承担备案后产生的税金。尽管陈芮试图用法律规定说服房东，但房东坚持按惯例由租客承担。最终，陈芮和室友们平摊了这笔费用。
从法律层面来看，住房租赁涉及的主要税种包括增值税、房产税、企业所得税等，除印花税外，其他税种的纳税义务人均为出租方。然而，现实情况却更加复杂。经济学视角下，房东是否会将税负转嫁给租客主要取决于当地租赁市场的供需关系。对于每一个急切想要租房的人来说，他们对租金上涨总是缺乏议价能力。
随着条例实施日期临近，人们对所谓“房租税”的担忧情绪持续发酵，主要原因是对政策的理解不足。从法律层面来看，条例是为行政立法；而租赁所需缴纳的税收需依据税法的相关规定。二者分别由房产管理部门和税务部门管理，独立运行但相互关联。条例本身只在第30条提及了“税务”二字，并以“与税务、统计等部门建立信息共享机制”的方式出现。
梳理“备案”出现的场景，可以发现其主要目的并非加强税收监管力度，而是为了规范市场。大多数“要求备案”的前后文中，详细列举了出租人和承租人需要遵守的义务，监管部门的职责，乃至不遵守相应义务所可能被处以的罚款。例如，第七条规定厨房、卫生间🚻等非居住空间不得单独出租用于居住；第十一条规定承租人不得损坏消防设施或改动承重结构；第二十九条规定设区的市级以上地方人民政府应建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。
李宇嘉强调，条例的发布是为了激活住房租赁市场，构建租购并举的住房消费格局。当前，住房租赁市场面临权益无法保障、租赁关系不稳定和租期较短的问题。出台条例目的在于规范租赁各方行为，稳定住房租赁关系，同时给租赁赋权，即租房与买房在权益上平等。
不规范现象渗透在住房租赁市场的每一个角落，影响着租客与房东双方。例如，沈林曾怀疑二房东在电表上动过手脚导致水电费异常高。后来得知二房东以不交管理费为由调整了电费，并且楼下业主一家与楼上租客共享水电表。面对这种情况，沈林的室友搬离了五居室，但二房东也没有完整退还押金。
除了租客，房东也有苦衷。陈歆一家在某新一线城市有多套物业出租，有时会遇到麻烦的租客，如换灯泡、拧螺丝也需要她们解决。有些租客经常找各种理由延付租金，房东也不好意思催缴。房地产市场行情和经济环境导致办公室需求下降，让物业价格直降，使得房东们感到困扰。
在这个鱼龙混杂的市场里，总有人因为遵守公序良俗、信任他人而导致权益受损。备案的存在能够给予“介入”另一个抓手。齐岩冰律师解读道，未备案的租赁合同本身已具备法律效力。备案手续只是一种行政管理手段，并不会对租赁合同效力产生法定影响。
如今，大家只能围绕交税义务展开对条例的讨论，原因在于条例尚未实施，其承诺的权益保障还未兑现。目前，大家仍不知道自身权益能在实际上得到多少保障。当9月15日条例施行后，讨论的重心应当会转移。
