#杭州#产业园区#空置率#新兴产业
杭州，好像从来不让人失望。
不管是《黑神话：悟空》，还是深度求索的『DeepSeek』，又或是宇树的『机器人』️，杭州总能一次又一次给市场惊喜。
12月1日，杭州又一次走在了前面，正式实施了《杭州市人民政府办公厅关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》。
作为全国首个系统性工商业用地改革新政，它不仅给全国打了样，还一针见血地把当下园区发展过程中存在的痛点问题揪了出来。
众所周知，任何政策的出台从来都不是空穴来风，总归是要解决点问题，摆脱点困境。
虽然杭州已经在园区发展上取得了不错的成果，但大大小小的问题肯定还是不少的，这些问题也不是杭州独有的，是全国各地园区都普遍存在着类似的困境。
首当其冲的，就是老旧产业空间和新兴产业发展步伐之间严重脱节的问题。
一方面，在空间规划上，很多老旧园区根本没办法适应人工智能、生物医药这类新兴产业的发展需求。
就拿层高这件事情来说，老一批园区层高低且布局紧凑。但是，人工智能这类产业，都是需要高层高和宽空间来安装设备和布局的。
最近几年大火的生物医药也是如此。在实验和生产阶段，也需要特定的空间高度来满足设备的安装和工艺流程的要求。
很明显，这些问题老旧园区没办法解决。如果强行对其进行改造，不仅成本高，还可能因为建筑结构的限制问题达不到预期的效果，最后得不偿失。
另一方面，在配套服务上，绝大多数老旧园区更是力不从心。
新兴产业在发展过程中，对技术、资源等方面的需求是非常迫切的，老旧园区往往没办法提供这些资源。
所以，面对市场上更新、功能更强大的园区，人工智能、生物医药等新兴产业自然会用脚投票。
在这样的情况下，就会衍生出另外一个让人头疼的问题：新兴产业的流失，直接导致老旧园区的去化难度呈指数级上升。
这时候，土地的利用效率就会非常低。
先看一组数据。
预计到2025年底，园区总供应量将突破62亿㎡。但是，闲置的园区大约有20亿㎡，空置率在30%以上。而且，这还是全国的平均空置率数据。
放到全国，实际的情况只会更差。特别是三四线城市，空置率普遍超过了50%，有些园区更夸张，空置率直逼70%以上。
所以，不管是存量的工业用地，还是老旧的厂房，这些空间都是被完全浪费了的。
为什么空置率越来越高？
抛开园区太多这个因素之外，同质化现象太严重，园区没办法为企业提供专业的服务，也是让空置率大涨的罪魁祸首。
现在，基本三步一个人工智能园、五步一个生物医药园。
这些园区在建的时候，也基本都带着一定的跟风性质，不仅没有和当地的资源禀赋做结合，规划、定位也都是看市场上什么火就跟着干了。
可是，人工智能、生物医药企业就是对园区的要求是非常高，它们不仅需要园区提供资金、资源，优质的服务更是必不可少的。
但现实情况是，绝大多数园区不仅没有资金、资源，服务也是没有的。所以，园区越来越空，甚至直接变成空城，也完全是意料之中的事情。
最近几年，杭州出圈的格外频繁，但工业用地配置不合理、存量用地浪费、企业服务不到位这些问题始终存在，严重制约着杭州的发展。
为了扭转颓势，杭州出台了针对性新政。其中，工业用地的精准配置就是新政的一大亮点。
早期，受限于当时的认知水平，杭州工业用地的规划并不精细。在空间分布上是粗放的，对产业空间、配套设施的考虑也是不到位的。
一开始，这套模式确实没什么大毛病。但是，随着产业发展的不断深入，人工智能、生物医药这类产业，对空间、相关配套的要求是非常高的。
很明显，之前那套粗放式的发展模式，根本没办法满足它们的需求。为此，杭州需要改变。
一方面，建立健全差别化、分行业的项目优选联评机制。
在项目遴选环节，不再是一刀切，而是围绕项目质量、项目布局、用地规模等关键要素进行集体决策，确保每个入选的项目都有潜力有价值。
在评估过程中，还要充分考虑项目绩效、科技创新、带动就业等因素，这样才能筛选出一批既符合产业发展方向，又具有强大带动作用的项目，形成外引内育重点项目库。
另一方面，在产业布局上突出重点，优先保障重点产业。
新供工业用地向园区集中集聚，优先用于符合杭州市产业发展导向的战略性新兴产业、未来产业，以及民间投资项目。
除此之外，面对杭州园区空置率不断走高，大量存量土地没有发挥应有作用的问题，杭州积极作为，将盘活存量用地作为推动其发展的重要举措。
一直以来，杭州单一性质用地的功能单一，利用效率也不高，很多工业用地仅仅只是作为生产而已，周边既没有生活配套，更没有商业配套。
杭州敏锐捕捉到了这个问题，既创新性地支持单一性质的用地可以兼容其他功能，又制定了适建的建筑功能清单。
除了环境敏感用地之外，允许各类单一性质用地兼容一定比例的其他功能，只要比例控制在15%-30%左右就可以。
这么一来，单一性质的用地就不再局限于单一功能，而是可以根据实际的需求进行灵活调整，不仅实现空间功能的复合利用，还提高了土地的利用效率。
虽然，杭州已经在企业服务方面走在了行业前列，但在实际的推进过程中，仍然还有很多短板和问题存在。
基于此，杭州新政还将发力点放在了全过程跟踪服务机制的构建与完善上。
首先，明确各区、县（市）政府作为改革工作的责任主体，需要承担起产业用地监管的责任。
在过往的土地使用过程中，项目偏离约定用途、土地闲置现象屡见不鲜，不仅损害了土地资源的合理配置，也影响了城市产业布局的优化。
这次，杭州新政直接将责任明确到了地方政府，既打破了以往监管责任模糊的局面，还确保了项目能够按照约定使用土地，提高土地的利用率。
其次，依托全生命周期管理平台，对项目进行全过程跟踪服务。
在传统的管理模式下，项目信息基本都分散在各个部门和不同环节里，不仅沟通的成本高，如果项目出了问题，也很难及时发现和解决。
全生命周期管理平台的出现，就解决了这些问题。无论是前期规划、中期建设，还是后期运营，平台都能对项目进行全方位的监测和分析，以确保项目顺利推进。
另外，确定项目的投入、产出等准入指标及建设周期，为后续的监管提供依据。
就拿建设这个事情来说，不少企业拿地之后，迟迟不开工搞建设，或者想要坐等土地升值之后再卖掉。
为了从源头上杜绝企业“拿地不干事”的投机行为，在企业拿地的时候，就需要提前明确好项目的建设周期和进度。
明确的目标和要求，不仅可以倒逼企业合理规划发展的节奏，也可以为地方政府的监管提供量化标准。
最后，建立健全产业用地的综合绩效评估体系。
我们都知道，项目的运营状况会随着市场环境的变化而变化。一些项目刚开始看着还不错，但到了后面就歇菜了。这时候，如果不及时对这些项目进行调整和优化，土地就会被浪费。
评估体系建立之后，就可以定期对项目进行客观评价。
对于绩效不好的项目，就想办法整改；对于实在达不到要求的项目，就按照规定让它退出，把土地资源重新分配给更有发展潜力的项目。
就目前的情况来看，园区存在的问题很多，杭州如此，全国更是如此。
在这样的背景下，杭州此次出台的新政意义非凡，不仅为杭州本土园区开辟出了很多发展契机，也为其他城市、其他园区提供了有价值的方向和思路。
老旧产业空间与新兴产业发展步伐严重脱节，是当前园区面临的突出问题之一。
很多园区在建设过程中，考虑是不全面的，跟风是相当爱的，不仅造成了土地的过度开发，园区的规划也很容易和实际的市场需求不符。
为了避免这样的情况再次发生，园区在规划的时候，就需要先对当地的产业基础、资源禀赋、经济情况有足够的了解，这样才能立足实际做出合理的规划。
与此同时，园区还需要重点关注可持续发展的问题，管控好自身的规模和开发的强度，而不是一味的追求高密度、大规模。
在配套服务方面，绝大多数园区也是心有余而力不足。
但是，在现阶段，园区能不能给企业提供相应的服务，直接决定了企业愿不愿意来园区扎根。
因此，面对不同类型、不同发展阶段企业的需求，如何做好服务，如何满足企业需求对园区来说至关重要。
从企业服务的角度，可以从两个方向入手。
一方面，推出一对一的精准服务。
园区安排专业人员与企业对接，了解了企业的实际运营状况、发展规划、面临的困难之后，基于这些信息，再为企业量身定制个性化的服务方案。
另一方面，搭建公共服务平台。
通过平台将技术、人才、资金等资源进行整合，并为企业提供支持，这不仅可以让企业更快获得需要的资源，还能进一步降低它们的运营成本。
当下，土地利用效率低、园区空置率居高不下的问题非常严重，不仅影响了园区自身的收益，对产业发展的意义也不大。
因此，重点在存量去化上发力，是园区发展的必然选择。
园区可以借鉴杭州新政的经验，通过盘活存量用地、改造老旧厂房这类方式，提高存量空间的利用效率。
比如，针对闲置土地，可以根据市场的需求和园区的规划，重新调整土地的用途。
同时，避免同质化竞争。在产业定位上结合自身优势和市场需求，选择具有发展潜力的产业进行重点培育。
总的来看，杭州新政除了给园区提供了很多思路和方向之外，更精准刺痛了那些阻碍园区发展的旧疾，为我们敲响了警钟。
现在，不管是杭州的园区，还是全国的园区，还是有很多问题。所以，结合自身实际情况，探索适合自身发展的特色道路，非常有必要。
否则，在竞争越来越激烈的园区淘汰赛里，那些不能够适应市场变化、及时调整发展战略的载体，被市场淘汰出局也不过是时间早晚的问题。
